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Las hipotecas a tipo fijo enfilan su ocaso tras la subida de los tipos de inters y el avance del Eurbor

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Los compradores que pasan la criba de las entidades se apresuran a cerrar las negociaciones para evitar el endurecimiento de las condiciones y el encarecimiento de precios que vendr

Una promocin de viviendas en la isla de Zorrozaude, en Bilbao.EFE

Los datos de noviembre son slo un aviso de lo que vendr en el mercado de las hipotecas: la concesin de prstamos para comprar vivienda ha empezado a frenarse y los crditos a tipo fijo enfilan el ocaso. Los bancos han comenzado a racionar el grifo de la financiacin tras la subida de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE) y los compradores que pasan la criba de las entidades se apresuran a cerrar las negociaciones para evitar el endurecimiento de las condiciones y el encarecimiento que vendr.

Los expertos lo dan por hecho y hablan ya de un cambio de ciclo a la luz del comportamiento del sector en la ltima parte de 2022. En noviembre, el nmero de hipotecas se situ en 39.304 operaciones, un 9,3 % ms que en el mismo mes de 2021, pero un 4,2% menos que en octubre, segn el Instituto Nacional de Estadstica (INE). La cifra de noviembre refleja la premura de una parte de los compradores que necesitaron hipoteca para evitar las previsibles nuevas subidas de tipos del BCE y la escalada del Eurbor, cuya media provisional en enero supera ya el 3,3%. No en vano, el tipo medio para las hipotecas se situ ya en el 2,55%; en el caso de las variables, el tipo medio al inicio del prstamo fue del 2,12% y en el caso de las fijas, en el 2,8%.

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«El 60% de los compradores se han visto afectados por el cambio de poltica monetaria y el 24% se han visto obligados a paralizar el proceso de adquisicin de vivienda al considerar que las condiciones hipotecarias han dejado de ser atractivas», segn el anlisis de Fotocasa Research. Eduardo Miranda Sancho, analista Econmico y Financiero de Ibercaja, aade el enfriamiento de la economa y la inflacin como razones que tambin estn detrs de esa ralentizacin de la demanda.

Retroceso del tipo fijo

No obstante, el verdadero cambio de ciclo en el mercado se aprecia en el retroceso de las hipotecas fijas frente a las variables, que histricamente han sido la opcin ms habitual en Espaa. La fiebre inmobiliaria de la pandemia invirti sus proporciones por primera vez en Espaa; de hecho, en julio de 2022, los prstamos fijos alcanzaron su rcord al marcar el 75,4% de los nuevos contratos firmados. Sin embargo, ese mismo mes el BCE anunci la primera de las cuatro subidas que ha acometido y desde entonces el porcentaje de hipotecas fijas no ha dejado de menguar.

En concreto, en noviembre supusieron el 65,4% del total de crditos concedidos (diez puntos menos que en julio), frente al 34,6% que representaron las variables. «En un escenario en que el Eurbor aumenta diariamente, no es de extraar que la mayora de las hipotecas se sigan firmando a tipo fijo. Muchas familias prefieren cerrar un crdito en esas condiciones antes que enfrentarse a un posible encarecimiento futuro de la cuota. Sin embargo, parece que la estrategia de las entidades financieras de abaratar las hipotecas variables y endurecer las fijas ya est teniendo resultados. Los de estos meses sern prcticamente los ltimos crditos que se firmen a tipo fijo y se espera que haya un cambio en la tendencia todava ms acusado», asegura Mara Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

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Su anlisis apunta tambin hacia otra tendencia significativa que refleja la preocupacin de los ciudadanos ante la subida del Eurbor. «Si nos fijamos en las novaciones hipotecarias, vemos que el cambio ms impactante es que el porcentaje de hipotecas a inters fijo aumenta del 16,3% al 51,2%, mientras que el de hipotecas a inters variable disminuye del 87,7% al 47%», aade Matos.

Para Juan Villn, director general de Idealista/hipotecas, la inquietud de los hipotecados tambin se nota en el aumento de las cancelaciones de crditos para vivienda. «Por dos motivos: uno, que el encarecimiento de las hipotecas ha supuesto que muchos clientes con ahorros y saldos pendientes bajos hayan decidido cancelarlas; y dos, la idea de cancelar el crdito para constituir uno nuevo al cambiar de banco, ya que les resulta ms rpido que la subrogacin».

Villn destaca igualmente que detrs del incremento de las hipotecas variables se encuentra «la pujanza de las hipotecas mixtas, que en la estadstica se encuadra dentro de las variables y que en los ltimos meses se ha convertido en la nueva apuesta de muchos bancos ante el encarecimiento de los costes de financiacin de las hipotecas fijas».

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